私は以前、宅地建物取引士として賃貸不動産の仲介・管理の仕事に携わっていました。
現在は、ハウスクリーニング士として退去後のハウスクリーニングおよび原状回復工事の仕事をしています。
その経験から入居率UPにはエアコンを〇〇することが重要ということに気が付きましたので、記事にしてみました。
この記事を読むメリットは以下の３つです。
・エアコンが入居率に与える影響が分かる
・入居者募集の際に大家さんが必ずするべきことが分かる
・入居中の部屋でエアコンが故障した場合の対応方法が分かる
入居者募集の前に必ずエアコンを〇〇する
それは、エアコンの状態を必ず確認することです。
そんなこと？と思われるかもしれませんが、意外と無頓着な大家さんが多いです。
そして、入居者さんはエアコンの臭いなどを気にする方が増えてきています。
ですので、ここのギャップが埋められない物件はなかなか成約しません。
私も仲介時代にお部屋を案内中にエアコンが「カビ臭い」「古い」から何とかなりませんか？と相談されるケースもありました。
大家さんに伝えると「じゃあ入居を決めてくれるなら新しくするよ」というパターンで成約になるケースもありましたが、中にはエアコンが第一印象を悪くして成約に至らないケースも多くみてきました。これは非常にもったいないですよね。
退去後のエアコンに関しては、自分で確認しなくても、不動産会社さんやハウスクリーニング業者に確認をしてもらっても良いです。
カビ臭いエアコン、吹き出し口から黒いカビが見えるエアコン、製造から１０年以上経過したエアコンはそのままにしておくと以下のリスクが高まります。
・成約率が下がる・・・内覧時にエアコンを試しに作動させてカビ臭かったらイヤですよね？古いエアコンも同様です。
・入居してからのクレームにつながりやすい・・・内覧時には気が付かなかったけどエアコンがカビ臭いとなったら長く住みたいと思いますか？早期退去の原因になるかも。また、真夏にエアコンが故障するとエアコン修理にも日数が掛かります。関連記事はこちら
エアコンの交換時期は目安を１０年と案内しているメーカーが多いようです。
一般的に家庭用エアコンの寿命は10年程度と言われています。使い続けると部品の劣化は避けることができません。
まずはエアコンの本体に貼ってある製品寿命を明記したシールを確認しましょう。
入居中に故障・交換が発生するリスクを考えると早めの交換を考えるのも良いと思います。
入居者募集の際には、「エアコンが新品」というのはアピールポイントにもなります。
エアコン自体がまだ新しくても、よほどキレイでない限り、ハウスクリーニングと合わせてエアコンの内部洗浄をおすすめします。
入居中にエアコンが故障した場合どうする？
エアコンの製造年数により修理よりも交換が良い場合があります。
エアコンが故障したとき修理に必要な性能部品の最低保有期間は10年と定められています。この期間内に故障した場合は修理が可能ですが、期間が終了すると修理対応ができなくなるため、買い替えが必要となります。
エアコンの修理・買い替えで迷ったら、保証期間があるかどうか、修理費用・買い替え費用を考慮して決めるといいでしょう。パナソニック エアコンシェルジュより引用
入居者さんの心理を考えると、修理か交換で迷ったら新品に交換をおすすめしたいと思います。
理由は２つ。
①修理でも新規交換でもエアコンを使えるようになるまで同じくらい時間が掛かるケースがある
②古いエアコンの場合、再度故障が発生する可能性が高い
どうせ同じくらい時間が掛かるなら、新品に交換した方がまた故障するのでは？という心配も当面しなくて済みます。
更に、新品に交換することで、迷惑を掛けてしまった入居者さんへお詫びの気持ちを伝えられるのではないでしょうか。
経年劣化による故障は不可抗力で仕方のないものですが、大家さん側があまりにも「仕方がない」という態度を表に出し過ぎると入居者さんも良い気分はしません。
反対に、入居者さん側も一生懸命対応している大家さん側に「どうしてくれるんだ！！」とばかりに強硬な態度に出るとお互いにマイナスの感情を引きずることになってしまいます。
故障したのが真夏や真冬であった場合、エアコンが使えない不自由さは想像以上ですが、貸主、借主ともにお互いが出来ることを協力して進めていくことが大切だと思います。
真夏はエアコン業者が繁忙期のため対応が遅れがちになります。業者と入居者さんの間で訪問日時が折り合わずに修理をするにも必要以上に時間が掛かるケースも想定されます。
・修理と交換による費用の違い
・エアコンが使えるようになるには修理と交換どちらが早いか
・入居者さんの要望や心理状態
などを踏まえて臨機応変な対応が必要だと思います。
まとめ
入居率UPのためには、入居者募集のタイミングでエアコンを「内部洗浄」もしくは「新品に交換」することが大切。
それにより、内覧時の印象UP➡成約率UP
入居後のエアコントラブルのリスクを低減➡退去となりうる要因を未然に防ぐ➡長期入居に繋がる
成約しやすく、一度入居したら大きな不満が出ない物件は必然的に高い入居率をキープ出来るようになります。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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